Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Das Mietrecht (Bestandrecht) zählt zu den komplexesten Rechtsgebieten. Es unterliegt ständigen Neuerungen. Nahezu jeder hat schon im Laufe seines Lebens entweder auf Mieter- oder Vermieterseite mit dieser Rechtsmaterie (mehr oder weniger angenehme) Erfahrungen gemacht.

In erster Linie ist festzustellen, ob und in welchem Umfang das Mietrechtsgesetz zur Anwendung gelangt. Viele Mieterschutzbestimmungen betreffen nämlich nur solche Bestandobjekte, die unter das Mietrechtsgesetz fallen.

Von besonderer Bedeutung sind die Befristungsregelungen im Mietrecht. Bei Wohnungen muss z.B. gem. § 29 MRG die vereinbarte Vertragsdauer oder die Verlängerung des Mietvertrages mindestens 3 Jahre betragen. Ebenso wichtig sind die Bestimmungen über die Auflösung von Mietverträgen: Wer darf kündigen? Müssen Gründe hiefür vorliegen? Welche Fristen sind einzuhalten?
Unabhängig von der Dauer des Mietvertrages hat z.B. der Mieter einer Wohnung nach Ablauf eines Jahres das Recht den Mietvertrag unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist schriftlich zu kündigen.

Welche Pflichten hat der Mieter? Welche der Vermieter?

Jüngere Entscheidungen des Obersten Gerichtshofes (7 Ob 78/06 f; 1 Ob 241/06 g) haben für Meinungsverschiedenheiten und heiße Diskussionen gesorgt. Können mietvertragliche Vereinbarungen in Mietveträgen zwischen Unternehmer und Verbraucher betreffend die Erhaltungspflicht des Mieters rechtswidrig sein?

Das Mietrecht ist einem ständigen Wandel unterlegen: Mietverträge, die noch vor wenigen Jahren hieb- und stichfest waren, können mittlerweile rechtswidrig geworden sein.

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Wer bezahlt den kaputten Boiler in meiner Mietwohnung?

Wer bezahlt den kaputten Boiler in meiner Mietwohnung?

Erhaltungspflicht bei Bestandverhältnissen (Wer bezahlt den defekten Boiler?)

1.) Sachverhalt

Sie sind Mieter in einer Wohnung, deren Eigentümer mehrere Mietwohnungen besitzt. Es liegen keine Informationen vor, ob das Mietrechtsgesetz (MRG) für den Mietgegenstand voll oder nur teilweise (also nur die Kündigungsnormen des MRG) anzuwenden ist. Es wird angenommen, dass die Wohnung lediglich im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetztes liegt, da dies im gegenständlichen Fall am wahrscheinlichsten ist. Weiters wird angenommen, dass sich der Vermieter aufgrund einer Klausel im Mietvertrag von der Haftung für Austausch und Reparatur des Boilers frei zeichnet.

Der Boiler in Ihrer Mietwohnung ist defekt und steht derzeit noch nicht fest, ob er ausgetauscht oder repariert werden muss. Es soll im Folgenden geklärt werden, wer für die Reparatur bzw den Austausch des Boilers aufzukommen hat.

2.) Rechtliche Grundsätze

§ 1096 ABGB legt fest, dass grundsätzlich der Vermieter die Pflicht hat, den Mietgegenstand während der gesamten Bestandzeit in brauchbarem Zustande zu halten. Natürlich gilt dies auch für den Warmwasserboiler, der folglich zu jeder Zeit vom Vermieter funktionstüchtig gehalten werden muss.

Zahlreiche Vermieter versuchen, diese nicht zwingende Gesetzesbestimmung durch Klausel in ihren Mietverträgen zu umgehen. Es wird dort schlicht festgehalten, dass der Mieter für Instandhaltung und –setzung des Mietgegenstandes selbst aufkommen muss. § 1096 ABGB wird also ausgeschlossen.

Dieser Vorgehensweise wurde im Oktober 2006 durch ein Urteil des Obersten Gerichtshofes allerdings der Boden entzogen:

3.) Die Entscheidung des Obersten Gerichtshofes im Oktober 2006

Das Urteil 7 Ob 78/06 f behandelt das Verhältnis zwischen Konsumentenschutzgesetz und Mietrecht. Da es häufig – wie auch im vorliegenden Fall – vorkommt, dass der Vermieter Unternehmer und der Mieter Verbraucher im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes ist, ist die Entscheidung des Obersten Gerichtshofes keineswegs nur von akademischem, sondern greifbar praktischem Interesse.

Damit die vom Obersten Gerichtshof entwickelten Grundsätze allerdings anwendbar werden, bedarf es der Erfüllung bestimmter Voraussetzungen:

a) Der Vermieter als Unternehmer im Sinne des § 1 Abs 1 Z 1 Konsumentenschutzgesetz (KSchG).

Der Vermieter ist dann Unternehmer, wenn seine Tätigkeit als Vermieter zum Betrieb eines Unternehmens gehört. Rechtsprechung und Lehre haben hiezu den Grundsatz entwickelt, dass der Vermieter dann als Unternehmer anzusehen ist, wenn er eine größere Anzahl von Mietverträgen abschließt (fünf reichen in der Regel aus!), die die Einschaltung von anderer Unternehmen oder Erfüllungsgehilfen zur Regel macht (SZ 53/103; 9 Ob 146/06w uva). Vorliegendenfalls ist dies nach den mir erteilten Informationen gegeben.

b) Der Mieter als Verbraucher im Sinne des § 1 Abs 1 Z 2 KSchG.

Hier sagt das Gesetz schlicht, dass jeder, der den Mietgegenstand nicht im Rahmen eines Unternehmens in Bestand nimmt, als Verbraucher anzusehen ist. Auch dies trifft in unserem Fall zu.

Schließen nunmehr Vermieter als Unternehmer und Mieter als Verbraucher einen Mietvertrag ab, so kommt ein so genanntes Unternehmer-Verbrauchergeschäft zustande, welches den strengen Regeln des Konsumentenschutzgesetzes unterliegt.

Die im § 1096 ABGB geregelten Grundsätze betreffen Gewährleistungsansprüche des Mieters. Da jedoch bei Unternehmer-Verbrauchergeschäften Gewährleistungsansprüche des Verbrauchers (Mieters) nicht ausgeschlossen werden können, ist die Umgehung bzw der Ausschluss des § 1096 ABGB im Mietvertrag nicht zulässig und die entsprechende Klausel (nicht der gesamte Mietvertrag!) nichtig.

4.) Zusammenfassung

Die Nichtigkeit der Klausel im Mietvertrag, mit der die Erhaltungspflicht des Vermieters für den Boiler in der Mietwohnung ausgeschlossen wird, hat zur Folge, dass § 1096 ABGB wieder voll zur Anwendung gelangt und einzig der Vermieter die Reparatur respektive den Austausch des Boilers zu bezahlen hat.

Dr. Mario Mandl

© RA Dr. Mario Mandl

Dies ist keine anwaltliche Auskunft – es kann daher keine Haftung übernommen werden!